从普通个体的角度，我觉得房地产比较好的调控闭环就是：周期盘整—两竞两限—供应平衡—安置保障。对房价调控来说，这里的每一环，都可以扣的非常紧，但每一环的失控都会让整体难以为继。但最近我发现一座城市，房价已经连续涨了49个月，甚至逆势期还在上涨，那就是徐州讽刺的是，我看到还有人宣传连涨时挂出“喜大普奔”、“普天同庆”的字眼。房价连涨四年多，真这么值得骄傲吗？

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先剖析下徐州房价连涨背后的现象和原因。统计局公布了2月的70城房价指数，徐州房价走势依旧很妖。这座苏北城市，为什么会连涨49个月，甚至逆势期还在上涨？2020年2月份，徐州新房价格指数环比上月上涨了0.8%，比去年同期上涨了11.1%，定基指数则到了非常高的160%。

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对比70城的房价指数我们可以发现，徐州环比上涨数据在全国70城排到前十，同比上涨排在第六，而定基指数只落后于合肥武汉，站稳了全国前三。不光是数据上的表现，4月1号起徐州各区新盘纷纷宣布要中止优惠，全面涨价。很多人都问过：凭什么这座苏北城市可以一直猛？2015年到2017年，在四万亿财政刺激、轰轰烈烈的棚改去库存的大环境下全国普涨，但为什么2018到2020年还在涨？究其原因，可能不是基本面的长期优势支撑，而是受到了短期利好的刺激。第一点—徐州地铁一号线的通车和第二轮规划获批对一个地铁从无到有的城市来说，这一点是当地销售最常挂在嘴边的卖房口头禅。

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在整个淮海经济区，这是唯一一座拥有地铁的城市。对于周边城县的普通居民来说，他们判断一个城市的潜力与否，不怎么会看GDP总量，产业，人口等等因素。在他们的印象里，徐州的城市建面还不错，通了地铁，这就足够了。第二点—徐州二次进入住建部棚户区改造工作拟激励城市名单在全国众多城市开始缩减棚改工作的时候，徐州又连续两年进了棚改拟激励名单。

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这一点，徐州的确仍有一些城中村、三环路内的棚改工作仍在持续，短周期内的购房置换需求仍然旺盛，从而托起了整个市场的基本面。第三点——淮海经济区十城的“对比效应”心理学上，有一种理论叫做“对比效应”，把鲜艳的颜色与模糊的颜色放一起,鲜艳的颜色更鲜艳,模糊的颜色就显得更模糊。徐州周边市县的房价其实也不低，当买房人发现同样的价格也可以在不限购的徐州刚需盘上车，他们会更倾向选择后者。这些因素叠加，也就是为什么普涨结束盘整的后半场，徐州依然还在逆势上涨的原因。但是，对于在徐州买过房的人也好，未买房的人也好，这么连涨从来都不是一件好事。别人都在说我的城市收入怎么高、房价怎么扁平化、人民生活多么幸福，你总不能接一句：我们房价高。对于徐州来说，这从来都不是一件值得骄傲的事。

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一起来看看这座城市的基本面底色如何。从2014年到2018年的地区生产总量增长来看，的确是一直呈现逐年增长的趋势。

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来源：徐州统计局但我们不能单看量，也要看质。徐州5年来的GDP增速从2014年开始呈现不同程度的下滑，2018年GDP增速略超4%，同比去年下降3.5个百分点，在江苏省内垫底第二，经济失速明显。有人说这是2018年徐州狠抓环保导致了多数企业工厂迁出，现在正是经济转型期。但要明白，下滑趋势已经不是一年两年了，未来几年由于转型还会出现总量增长乏力的情况。还有个不争的事实，经济转型并不是严抓环保这一年提出的，从5年周期的转型效果来看，产业结构依然变化不大，转型路上任重而道远。

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来源：徐州统计局除了产业转型带来的经济增长乏力，人口流出现状同样不容忽视。有人会说：扯什么，徐州这两年常住人口一直是净增。别急，往下看。

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房地产一直有句老话，叫长期看人口。也就是未来有没有足量的人口和购房需求来为这个市场托底。2019年徐州常住人口增量成绩不错，省内增长成绩可以排在前三。

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但是有一点我们要知道，2019年的江苏省常住人口增量总体乏力，广东同年的常住人口增长有175万，浙江有80万，而江苏则不足20万，作为经济第二大省，这个常住人口增量成绩实在是平平，在全国也是处于中下游。所以在这样的省内成绩背景下，徐州的这点增量并不值得骄傲。甚至我们进一步拉长时间线看，徐州当下的常住人口总量，差不多和15年前持平。

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来源：徐州统计年鉴15年来人口流入和流出不断在交替发生，好在基本互相持衡，但内部量级变化很小是不争的事实。最近两年，省内苏南城市的落户条件趋向宽松，南京、苏州本科即可落户，大专缴纳定期的社保也可落户，落户即可买房，这也意味着苏南对于首套刚需的限购条件开始逐渐宽松。徐州该拿什么应对年轻人才流出的困境，又该怎么唤回在外漂泊的游子。

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为什么会有大批量的人口流出？和产业结构、就业情况、人均收入水平密不可分。1978年改革开放到2018年，徐州的人均可支配收入不断攀升，这是一个非常好的现象。

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来源：徐州统计年鉴但本该藏富于民，如今都被房价抹平。以徐州普通的一家三口为例，去除生活、消费、家庭教育成本，每年至多结余5万元，这是比较乐观的数值。想在徐州全款买套普通的80平住房，大概需要16年，如果是贷款买房，基本20年内没有太多家庭结余。如果想住的大一点，地段学区好一点，这个年限还要拉到更长。这就是当下徐州赤裸裸的现状，也是导致优秀的年轻人才流出的主要原因。拿我和身边的朋友为例吧，我们不是没想过回去，无论是生活、圈子、饮食生活习惯、方言，对这座城市都很有感情，但最后都被高房价和低收入劝退。所以只能趁着年轻，在苏南和长三角城市寻找机会，直到奋斗出个样子，并选择留在这里。

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我们再来看看这么一直连涨会面临哪些后果第一：限价盘供不应求相信很多在徐州买房的朋友都知道，限价盘是当地最让人趋之若鹜的摇号首选。万X城、永X园、万X府等一些限价盘，由于地段不错，且周边地价越拍越高，一二手倒挂相当明显。人都是逐利的，茶水费、全款优先等一些规则慢慢开始浮现水面。早期我在徐州买房时，这些都见识过，现在依旧存在。第二点：维权频发这一点不细说了，大家都心知肚明，最近又开始看到因为学区、降标减配、交付不符、停工引起的维权事件，在徐州的东南西北各区，都有发生。因为房价高，大家的包容度也开始越来越高。但最后高房价换来的不是高居住品质，随意走在徐州街头，动辄就是30多层、楼间距密集的商品住宅，这一点一线城市也只能望其项背。第三：天花板越捅越高，年轻人流至苏南市中心、新城区、东区、南区的一二手房价天花板已经摸到了2.5w-2.8w，我在群里看到有些人因此沾沾自喜，不禁后背一凉。他们难道不知道长三角、苏南地区的强二三线房价多少吗？这个接近3w的天花板和徐州普遍四五千的工资，会逼走多少年轻人？未来接盘的人会越来越少，这是不可逆的。

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我热爱这座城市，又不希望这里的人麻木，这样的连涨趋势，是时候该警醒了。房价连涨不值得所有人骄傲，反而更加需要我们谨慎理性，因为徐州面临的局面，并没有那么乐观。

来源：真叫卢俊

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