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房产 广州甲级写字楼市场承压,调整租赁策略势在必行

商业地产专家戴德梁行,近日就疫情冲击下,广州办公楼市场现状进行了解读,并就未来市场可采取的有效应对策略做出深入探讨。受疫情影响,今年一季度广州甲级写字楼市场租赁成交放缓,空置率及平均租金水平皆环比微降。随着疫情在全球蔓延,市场信心受挫,预计未来半年新增租赁需求将有所放缓。戴德梁行写字楼团队紧追市场动态,在疫情于全球大范围传播带来的二次冲击下,对217位写字楼业主及租户进行深度调研,近8成受访业主认为未来广州写字楼市场将承压,预计写字楼空置率呈上升趋势、租金有较大机会下调;同时,近8成受访租户表示业务受到疫情的负面影响,市场信心动摇。我们通过市场的声音,剖析当下办公楼市场面临的挑战,为后续“抗疫”提供指引。


疫情使甲级写字楼租赁成交放缓


新冠肺炎疫情影响,甲级写字楼租赁成交放缓。回顾一季度市场数据,广州甲级写字楼市场无新增供应入市,全市空置率环比微降0.3个百分点至5.2%,平均租金水平环比微降0.6%至189.6元每平方米每月。全市净吸纳量录得1.2万平方米,环比下降5.4%。在建项目工期延后,全年新增供应较去年年底预测值下降18.7%,约为 46.6万平方米。


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图1 2015-2020年一季度广州甲级写字楼市场租金及空置率,数据来源:戴德梁行研究部


市场直击:疫情在全球蔓延下对业主及租户产生的影响


1月份爆发的新冠肺炎疫情,目前在国内已进入可控阶段,而自3月份起疫情进一步在全球范围内传播,给各行各业带来了二次冲击,当下广州的办公楼市场受到了哪些影响,业主及租户怎么看?


戴德梁行4月份期间,通过问卷及电话访谈,邀请217位广州甲级写字楼市场业主及租户参与调研,当中包括85名业主及132名租户。


1、业主方市场信心指数微升 租户则下滑


疫情爆发初期,戴德梁行曾广邀甲级写字楼市场业主及租户参与调研,以挖掘疫情对市场造成的影响。而4月份市场调研结果显示,受访业主自2月疫情爆发以来,市场信心指数波动较小,逾8成业主持积极态度;受访租户因疫情给自身业务造成负面影响,市场信心下调,由2月逾8成持乐观态度,变为4月近8成持中立偏消极态度。戴德梁行广州写字楼部主管及董事梁杰分析,从调研结果来看,复工后维持了一定的看楼量与成交量,业主方对写字楼市场信心开始复苏。随着疫情在全球范围的传播,给经济带来了二次冲击,疫情对业主造成的二次影响或有滞后。在疫情持续影响下,租户的业务普遍遭受负面影响,市场信心显著下滑。


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图2 二月份及四月份受访业主信心指数变化,数据来源:戴德梁行写字楼部


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图3 二月份及四月份受访租户信心指数变化,数据来源:戴德梁行写字楼部


2、过半数受访业主及租户认为负面影响可在半年内缓解


调查显示,多数企业认为疫情总体可控,其影响将是短暂的。逾8成受访业主预计此次疫情对办公楼租赁市场的影响不超过半年;逾7成受访租户认为,此次疫情给业务带来的负面冲击,亦较大可能在半年内得到缓解。


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图4 左图为受访业主认为疫情对租赁市场的影响时长;右图为受访租户认为疫情对公司业务的影响时长


数据来源:戴德梁行写字楼部


3、近8成业主认为未来广州办公楼市场承压前行


超过6成受访业主认为疫情期间,广州甲级写字楼市场活跃度欠缺,逾6成业主表示新增客户量在每周10户以下。同时,逾5成客户搬迁需求时间集中在3-6个月内,近5成客户新租赁需求面积为300平方米以下,预计未来半年内租赁成交将以小面积单元为主。


另外,近8成受访业主认为未来广州写字楼市场空置率将上升,逾5成受访者预计写字楼市场租金将下滑。疫情当下,逾7成受访业主表示将会加大租赁谈判空间,逾6成会下调招商目标,但对于是否实行优惠措施,逾6成受访业主持观望态度。


4、疫情给不同企业带来的影响大相径庭:对外企、中小企业业务冲击较大


受访租户中,约8成表示公司业务受到了疫情的负面影响。从企业类型来看,伴随疫情在全球爆发的趋势,境外受控程度较低,当前外资企业遭受的负面影响较为显著。从企业规模来看,疫情给中小型企业(200人以下)带来的冲击更大。从行业来看,疫情的负面影响更多地作用于TMT、金融及贸易领域。


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图5 受访租户关于疫情对公司业务造成影响的反馈,数据来源:戴德梁行写字楼部


广州写字楼市场未来走向


通过市场观察、深度调研等多个维度来看,广州甲级写字楼市场在疫情二次冲击下,面临着巨大考验。戴德梁行特邀广州办公楼市场中,具有代表性写字楼项目及行业权威影响力的开发商业主,一同探讨写字楼市场未来走向。


戴德梁行广州写字楼部主管及董事梁杰认为,受海外疫情传播影响,目前我国外向型服务行业,如贸易、旅游及会展等企业的业务,普遍遭受负面影响,广州写字楼市场活跃度下降。业主应关注市场情况,及时调整租赁策略,如加大商务条款灵活性、维护各渠道及政府机构合作关系、采取具有竞争性的租赁策略。优化租户结构、提高项目物管水平亦是应对良策。下半年是租户优化办公场所的窗口期,品牌租户不妨利用机会,寻求可长期有效控制成本的办公地点。


越秀商投写字楼事业部总经理陈嘉洛表示,目前全国一线城市、1.5线城市的写字楼市场普遍面临供过于求的现象,叠加疫情影响,租赁需求进一步受到抑制。金融、专业服务业及房地产等甲级写字楼主力客户行业,在疫情冲击下及时调整策略,表现坚韧。线上游戏、教育、视频等科技互联网、通讯行业“异军突起”,或成为未来甲级写字楼需求的生力军。预计未来写字楼市场,租户议价能力“占上风”,租户类型呈现细分化趋势。越秀商投也在疫情下进行了新考量,计划将在新写字楼项目广州环贸中心ICC打造24小时办公、空气质量监控等多功能的楼层,并推出悦享会平台,为企业用户创造更多商机。


合景泰富集团写字楼租赁副总经理陈卓君分享,主流调研报告显示,与其他一线城市相比,过去几年广州写字楼市场空置率皆维持低位,在疫情期间表现出较强韧性。合景泰富在南沙、琶洲的写字楼项目,更是借力政策红利、TMT行业迅猛发展的势头,逆市上扬。预计今年全市写字楼租金环比有所下降,但降幅有限。随着琶洲片区新项目的陆续交付,全市写字楼空置率将上升,疫情使部分项目推迟入市,因此空置率上升幅度比预期收窄。


戴德梁行广州公司总经理罗进良分析,目前国内疫情得到控制,商业活动逐渐步入正轨。随着疫情在海外爆发,持续时长具有较高的不确定性。二季度成交以小面积、短期租赁为主,企业为保证现金流,或将推迟、取消搬迁计划,大面积租赁成交活跃度下降,租户寻求更大的租金优惠力度。前两个季度积压的租赁需求有机会在三季度得到释放,以控制成本或降低租金为导向。同时,三季度陆续有新增供应入市,预计甲级写字楼市场空置率将上升。到四季度,疫情给写字楼市场造成的负面影响凸显,写字楼项目间的竞争加剧,空置率上升带来的压力将传递到租金上,写字楼市场整体租金水平下调。

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